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Abgrenzung Generalunternehmer- und Nutzerausbauten

Facility Management: Druckluftanlagen » Geschäftsprozesse » Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten

Klare technische und vertragliche Schnittstellen für Planung, Installation und Betrieb

Klare technische und vertragliche Schnittstellen für Planung, Installation und Betrieb

Ziel ist es, die technischen, organisatorischen und betrieblichen Zuständigkeiten zwischen Generalunternehmer (GU) und Nutzer (z. B. Mieter, Betreiber, interner Produktionsbereich) für die Druckluftversorgung in Gebäuden eindeutig zu definieren. Die Abgrenzung betrifft insbesondere Leistungsumfang in Planung und Ausführung, technische Schnittstellen (z. B. Übergabepunkte, Versorgungsgrenzen), Verantwortlichkeiten für Wartung, Betrieb und Prüfpflichten und Kostenaufteilung und Nachrüstoptionen. Eine klare Abgrenzung der Druckluftsysteme zwischen GU und Nutzer ist technisch, rechtlich und organisatorisch essenziell. Sie verhindert Kostenfallen, Sicherheitsrisiken und Betreiberunklarheiten und ermöglicht einen reibungslosen Aufbau, Betrieb und späteren Umbau der Druckluftversorgung.

Relevanz der Abgrenzung

Druckluftanlagen haben typischerweise einen hohen Individualisierungsgrad. Der konkrete Bedarf (Druck, Volumenstrom, Qualität, Redundanz) hängt stark von den Produktionsprozessen und Nutzeranforderungen ab.

Typische Risiken bei fehlender Abgrenzung:

  • Über- oder Unterdimensionierung der Grundversorgung

  • Haftungsunsicherheit bei Prüfpflichten (z. B. Druckbehälter)

  • Versorgungsunterbrechungen durch ungeplante Nachbauten

  • Doppelausbau oder Inkompatibilität von Komponenten

  • Konflikte bei Wartung, Störung oder Umbau

Generalunternehmer-Leistungen (Basisausbau)

Technische Infrastruktur bis zur Versorgungsgrenze, z. B.:

  • zentrale Kompressoranlage (optional, je Projekt)

  • Hauptleitung bis Technikraum oder Medienversorgungspunkt

  • Druckluftsteigleitung und Rohrnetz bis definierte Übergabepunkte

  • ggf. Anschlusspunkte mit definiertem Nenndruck / -durchfluss

  • bauliche Anforderungen: Fundamente, Schalldämmung, Lüftung

  • Grundkennzeichnung und Dokumentation (z. B. DWG / PDF / Übergabeprotokoll)

Optional: Druckluftvorrüstung für spätere Nutzerintegration:

  • Absperrhähne, Übergabestellen, Leerrohre, Halterungen

Nutzerausbau (individueller Ausbau)

Individuelle Anforderungen an Druck, Reinheit, Redundanz, z. B.:

  • zusätzliche Kompressoren oder Booster

  • Filter- oder Trocknereinheiten

  • individuelle Ringleitungen in Produktionsbereichen

  • spezielle Entnahmestellen, Kupplungen, Sicherheitsarmaturen

Betriebsorganisatorische Ausstattung:

  • Steuerungseinheiten, Messgeräte, Leckage-Detektion

  • Anbindung an Maschinen

  • Monitoring (lokal oder Leitsystem)

  • technische Betriebsanweisung, Notabschaltung

Prüfpflichtige Komponenten:

  • z. B. Druckbehälter, Sicherheitsventile → Prüfverantwortung liegt beim Nutzer

Technische Schnittstellenklärung

Element

Übergabepunkt

Hauptversorgungsleitung

Endpunkt durch GU: z. B. Wanddurchführung Technikraum / Medienkanal

Druckregelung

Basis durch GU, Feineinstellung durch Nutzer

Messstellen

Vorkonfiguration durch GU, Auswertung durch Nutzer

Verbrauchsleitung / Entnahmestellen

Nutzerseitige Verantwortung ab erstem T-Stück hinter Übergabepunkt

Steuerung / Überwachung

GU-seitig für Grundfunktion (z. B. Sammelstörung), Nutzerspezifisch für Feinkonfiguration

Energieversorgung

GU-seitig bis Sicherungskasten, ab dort Nutzerverantwortung

Im Vertrag sind folgende Punkte verbindlich zu regeln:

  • Definition des Übergabepunktes (technisch + im Plan verortet)

  • Beschreibung des Leistungsumfangs GU + Nutzer

  • Druckniveau / Volumenstrom am Übergabepunkt

  • Dokumentationspflicht GU (Pläne, Prüfzeugnisse, Einweisungsunterlagen)

  • Verantwortung für Prüfpflichten und sicherheitstechnische Überwachung

  • Genehmigungspflicht bei Änderungen / Nachinstallationen durch den Nutzer

  • Haftungsgrenzen bei Störung, Ausfall, Sicherheitsereignissen

Integration in das Facility Management

  • Verortung aller Druckluftkomponenten im CAFM-System (Kompressoren, Verteiler, Ventile etc.)

  • Definition von Wartungszyklen und Prüfpflichten je Komponente

  • Zuweisung technischer Betriebsverantwortung (z. B. Betreiber vs. Nutzer)

  • Schnittstelle zur Gebäudeleittechnik: Betriebsstundenüberwachung, Druckstatus, Sammelmeldung

  • Meldewege bei Störung (z. B. IT-gestützt oder FM-Ticket)

  • Pflege und Aktualisierung der Druckluftpläne bei Änderungen

Besonderheiten bei Shared Use oder Campuslösungen: Bei gemischt genutzten Standorten (z. B. Industrieparks, Labore):

  • Druckluft-Zentrale durch GU oder Campusbetreiber,

  • Verteilung über Zählerplätze oder Trennstationen,

  • individuelle Nachausstattung je Mieter / Bereich,

  • Verrechnung des Verbrauchs über Messpunkte,

  • gemeinsame Wartungsorganisation mit abgestufter Zuständigkeit.